Kui kaalute HOA-tasudega kodu ostmist, esitage esmalt need küsimused

Enne kui teha paljudele inimestele elu suurim ost, peaksite küsima, kas potentsiaalses kogukonnas on suurenenud HOA tasud. See on kergesti üks kõige olulisemaid ja olulisemaid küsimusi, mida HOA-de kohta esitada. Vastus võib teie igakuistes väljaminekutes dramaatiliselt muuta.

"See võib olla punane lipp, kui HOA on viimastel aastatel pidevalt oma tasusid tõstnud. See võib tähendada, et sama võib juhtuda ka teie kui sealse elanikuga ja igal aastal võib teil tekkida suurenenud lõiv, ”ütleb Andy Taylor, ettevõtte juht Krediidi Karma kodu. "Teisest küljest, kui HOA-st on möödunud mõnda aega, siis võib see tähendada, et nad võivad lähitulevikus neid suurendada."

Teil peaks olema arusaam lõivude ajakavast ja selge ajaraamistik nende järgmiseks toimumiseks loodate uuesti tasusid tõsta, nii et kohe pärast seda ei jää te palju kõrgema kuumäära vahele sisse kolima.

Ka see on võib-olla üks kõige olulisemaid küsimusi, mida võite esitada. Selle põhjus: osa igakuistest HOA tasudest, mida maksate, suunatakse üldjuhul ühenduse reservfondi, et katta tulevasi kogukonna remondi-, asendus- või hädaolukorra projekte.

Ilma piisava rahasummata selles fondis ei pruugi HOA selliseid tulevasi vajadusi katta. Ja siin on põhipunkt, reservfondide puudumine või osaliselt või ebapiisavalt finantseeritud reservkonto uue kodu ostmise ajal on märk sellest, et HOA tasud tõenäoliselt suurenevad. Ja hoidkesuureneb kuni ühing saavutab reservfinantseerimise eesmärgid.

"Küsige, kui palju reserve praegu rahastatakse protsendina HOA remondieelarvest," selgitab Roger Cummings, Reali oma plaadivahendaja. "See küsimus aitab mõista HOA maksevõimet ja seda, kui hästi nad oma eelarvet hoiavad ja jälgivad."

Kui vastus on alla 30 protsendi, pole see suurepärane uudis, ütleb Cummings. Praegune reservfinantseerimine, mis on kuskil 30–60 protsenti ühingu eesmärgist, on veidi parem vastus. Kuid ideaalis soovite, et vastus oleks, et ühingu reservkontot rahastatakse vähemalt 60 protsenti, kui mitte rohkem.

"Kõik, mis on väiksem kui 60 protsenti, võib tähendada lühiajalist erihinnangut või suurendada lõivusid, kui peagi on suur kogukonna remont või asendamine," selgitab Cummings.

Paljud HOA-d teevad perioodiliselt reservuuringuid ja need uuringud teavitavad ühingut nende reservivahendite sobivast vahemikust või tasemest peaks ootamatute hädaolukordade, erinevate asendusprojektide või HOA täiustuste katmiseks olema käsil, lisab advokaat Ben Gottlieb, Arizonas asuv MacQueen ja Gottlieb.

HOA-d lähenevad suurte projektide ja versiooniuuenduste rahastamisele erinevalt, lähtudes nende suurusest, küpsusest ja filosoofiast, ütleb isikliku rahanduse veebisaidi tegevjuht Claire Hunsaker Küsige Flossielt.

„Kui palju nad tuginevad erihinnangutele, võib sellel olla suur mõju teie kui liikme rahandusele. Uuem HOA võib kavandatavate paranduste ja planeerimata remonditööde puhul tugineda suuresti spetsiaalsetele hinnangutele, sest nad ehitavad endiselt HOA tasudest reservfondi järk-järgult, "selgitab Hunsaker. "Nad võivad tugineda ka erihinnangutele, kui nad eeldavad osakute keskmist kiiremat käivet."

Ideaalis soovite, et HOA ütleks teile, et nad ei kavatse spetsiaalseid hinnanguid rakendada ja et nad ei tugine sellele lähenemisviisile rahastamisvajadustes.

„Erihinnangud on lisakulud, mis majaomanikul tekivad väljaspool tavalist igakuist lõivu. Sõltuvalt remondi- või asendusartiklist võivad need ulatuda mitmesajast kümnete tuhandete dollariteni, ”selgitab Cummings Realist. "Mõnikord võib HOA aja jooksul pakkuda laenu või makseid, kuid kui seda pole piisavalt rahastatud, tuleb see tavaliselt ühekordse maksena taskust."

Selle konkreetse küsimuse ammendamise riski korral peate ka küsima, kas HOA-l on rada rekord suureneva HOA tasude kindla summa, või kui see on kavandatud suurendamise ajakava saate vaade. Selle teadmine võimaldab teil oma leibkonna eelarve suurenemist täpsemalt planeerida ja võib-olla isegi aidata teil otsustada, kas saate endale lubada kogukonnas elamist.

"Kodu on suur investeering, olenemata sellest, kui kaua kavatsete seal viibida, seega on oluline teada, kui palju te HOA-le võlgnete igal aastal," ütleb Angi koduekspert Bailey Carson. "Kindel teadmine, et HOA tasud kasvavad igal aastal 3 protsenti, on väga erinev kui ootamatu 10 protsendi tõus."

Kui ühingul on varem esinenud märkimisväärseid ootamatuid igakuiste maksude hüppelisi tõuse, võib see olla märk kehvast juhtimisest.

"Tasu suurendamise sageduse ja põhjuste teadmine on teie jaoks ja kodu taskukohasuse seisukohalt kriitiline täna ja edasi, kuid see näitab ka HOA finantsseisundit," lisab Betsy Ronel, Compassi kinnisvaramaakler, kes asub Westchesteri krahvkonnas New Yorgis. "Kas soovite teada, kas tasusid suurendatakse kindla määraga ja milliste suurendustega need on mõeldud? Kas tasusid tõstetakse projekti kohta? Ja kas me hääletame asjade üle? Kui ei, siis kes teeb finantsotsused ja kas nad on seotud HOA-ga? Kas nad elavad kogukonnas või on nad väljaspool erakonda? "

Selle küsimuse esitamine on vaid põhiline võrdlusuuring, ütleb Kevin Taylor InSightist.

"Tahaksin lihtsalt teada, et kinnisvara ruutmeetritele vastavate HOA tasude igakuised kulud olid kooskõlas minu linna teiste linnaosade ja teiste sama suuruste hoonete või kogukondade ja sarnaste hoonetüüpidega, ”selgitab Taylor. "Keegi ei taha enam maksta ja tasude jagamine ruutmeetritega on parim viis HOA-de maksumuse lepitamiseks ja võrdlemiseks."

Kui teate potentsiaalsete HOA-maksude suurust ja kui sageli need võivad tõusta, soovite sellest aru saada milleks konkreetselt raha makstakse, et saaksite otsustada, kas maksumus on tegelikult seda väärt sina.

Näiteks, kas HOA tasud katavad üldkasutatava basseini või tenniseväljakute hoolduse? Kui jah, siis kas olete nõus maksma mitusada dollarit kuus selliste tasude eest, kui teil pole sellist tüüpi mugavuste kasutamist huvitatud? Kui vastus on eitav, võib teie raha paremini kulutada mujale, näiteks kogukonda, kus pole HOA-tasusid, mis võimaldaks teil seda lisaraha kasutada iga kuu muude asjade jaoks.

"Kui elanike käsutuses on ühiskasutatavad ruumid, näiteks basseinid, spordisaalid, tenniseväljakud või pargid, siis uurige, mis on HOA vastutus nende hooldamisel," ütleb Carson Angist. "Uurige, kas nad vastutavad kogu kogukonnas lumekoristamise, rohu lõikamise või kõnniteede ja teede hooldamise eest. Kui teate, mida teie tasud katavad ja kui palju need maksavad, saate teha teadliku otsuse selle kohta, kas kinnisvara on teie ja teie pere jaoks õige finantsotsus. "

See on küsimus, mille võivad potentsiaalsed koduomanikud tähelepanuta jätta, kes ei mõista selle olulisust. Kuid mida rohkem on HOA-l tegevuskulusid, seda rohkem maksate iga kuu ja aasta.

"Tavaliselt, mida rohkem on neil töötajaid, seda suuremad on teie HOA-tasud," selgitab Credit Karma Home'i Andy Taylor. "Töötajate arv sõltub tavaliselt sellistest asjadest nagu kinnistu ühikute arv või kinnisvara mugavused, eriti need, mis vajavad erilist tähelepanu, näiteks bassein või haljastus. ”

Nüüdseks, kui olete esitanud mõned või kõik juba kirjeldatud küsimused, peaksite olema hea käsitsemisega selles, mida teie tulevased eluasemekulud tõenäoliselt kaasa toovad. Kuid võite küsida veel ühe küsimuse: kas HOA piirab teie võimalust oma kodu välja rentida. See on muidugi oluline, kui plaanite tulevikus kolida, kuid ei taha kinnisvara müüa.

"Mõnes HOA-s on piiratud protsent ühikuid, mida saab rentida, samas kui teised määravad kohustusliku täitumisperioodi, näiteks aasta enne rendiks muutmist," ütleb Reali Cummings. "Ilmselt, mida vähem piiranguid, seda parem."